Liebe Geschäftspartner und Freunde,
hier sehen Sie unseren "weiter denken-Impuls" zu immobilienwirtschaftlichen Fragen, die uns häufig gestellt werden und bewegen.
"Die Fläche bekomme ich immer wieder vermietet!"
Immobilien müssen über lange Zeiträume betrachtet werden, um zu sehen, ob sie den Eigentümern auch wirklich Freude bringen. Doch es gibt nur wenige bis gar keine dokumentierten Lebenszyklen von realen Gebäuden, so dass Annahmen über wirtschaftliche Restnutzungsdauern tatsächlich eher theoretischer Natur sind. Vielmehr sagen Eigentümer unisono, dass sie "gute" Objekte immer wieder vermietet bekommen.
Hier nun ein interessanter Fall, dessen Langzeitbetrachtung durch Wikipedia und Internetrecherche gut zugänglich ist:
Wer heute in Frankfurt an der Taunusanlage Ecke Mainzer Landstraße vorbeifährt, sieht ein bekanntes Hochhaus, das bis auf den Rohbau zurückgebaut worden ist. Es ist 40 Jahre alt und erfährt nun die zweite vollständige „Revitalisierung“.
Es handelt sich um das 1972 errichtete Gebäude der ehemaligen Chase Manhattan Bank (16 Geschosse, 9.700 qm). Das Objekt wurde nach Auszug der Bank Anfang der 90er für einen offenen Immobilienfonds erworben und damals bereits komplett revitalisiert. Es erzielte als erstes Objekt in Deutschland eine Miete, die über 100 DM pro Monat lag (für eine Teilfläche). Das war ein großer Moment im Frankfurter Immobilienmarkt von 1992. Das Objekt konnte daraufhin wahrscheinlich zum 20-Fachen eingewertet werden, das wären 24.000 DM bzw. 12.000 € pro qm bei Annahme einer nachhaltigen Miete von 100 DM pro qm (100 DM * 12 / 0,05). Versetzen wir uns in die damalige Zeit und fragen uns, was wird das Objekt in 20 Jahren, also in 2012, wert sein?
Dem eher linearen Denken der Immobilienwirtschaft folgend, lässt sich ein solches Büro immer vermieten, da der Standort erstklassig (nicht duplizierbar) und die Fläche sehr gut für die aktuellen Mieterbedürfnisse ausgebaut ist. Dass die Fläche veraltet, sich die Mieterbedürfnisse ändern, technologischer Fortschritt passiert, Standorte sich drehen, das kann und darf man sich bei dem Kaufpreis nicht vorstellen. Vielmehr nimmt man Folgendes an: Die Miete lässt sich stetig steigern, zumindest in Höhe der Inflation. Nach heutigem realem Geld müsste die Miete von 1992 inzwischen 70 € pro qm betragen (20 Jahre Inflation mit 1,75% im Schnitt, d.h. 50 € * 1,0175^20), der Wert müsste bei rund 16.800 € pro qm liegen, wenn das Haus zur gleichen Cap Rate (70€ * 12 / 0,05) angesetzt wird.
Doch es kam natürlich anders:
- Die Hauptmieter, eine renommierte Anwaltskanzlei und ein Finanzdienstleister, sind schon 2007 ausgezogen
- Das Objekt stand danach leer
- Die aus dem Objekt erzielte Ausschüttung dürfte in den letzten 20 Jahren hochwahrscheinlich deutlich unter 5% betragen haben, vor allem wenn man nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltung usw. berücksichtigt.
- Das Objekt wurde zunächst im Paket an einen Hedgefonds und dann an einen Entwickler verkauft, der es bis 2013 komplett revitalisieren wird.
- Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt in Frankfurt heute inzwischen (wieder) bei 33 € und nicht bei 70 €.
- Die Cap Rate liegt nach einiger Volatilität heute wieder bei rd. 5%.
Das Objekt erzielt nach heutiger Betrachtung einen grob geschätzten Verkaufspreis von 7.920 € pro qm (33 € * 12 / 0,05). Aber nur, wenn es komplett revitalisiert wurde, zur Spitzenmiete vermietet ist und zur Core Cap Rate verkauft werden kann.
Und was lernen wir aus der Geschichte?
Das moderne Bankhaus von 1972 und das revitalisierte Hochhaus von 1992 waren jeweils nach nicht mal 20 Jahren Nutzung nicht mehr wettbewerbsfähig am Vermietungsmarkt. Was beim Verkauf an den Developer übrig blieb, war kein von 12.000 € auf 16.800 € gestiegener Ertragswert, sondern nur der Bodenrichtwert plus Rohbaukosten. Und das passierte genauso schon 1992, und das Problem entsteht voraussichtlich auch spätestens wieder in 2032. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Büroobjekten im Top-Segment nimmt deutlich ab, entsprechend nimmt der von den Eigentümern im Abstand von 5 bis 10 Jahren zu kalkulierende Revitalisierungsaufwand erheblich zu.
Und dennoch: Diese Geschichte ist kein Einzelfall. Sie wiederholt sich gerade wieder. Alle suchen nur Core-Objekte, die sie ja immer wieder vermietet bekommen ...
Mit freundlicher Empfehlung
Dr. Stephan Bone-Winkel
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls # 9 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Impuls #8 - Gewerbeimmobilien sind Unternehmensanleihen mit Airbag!
Immer mehr große und mittelständische Unternehmen refinanzieren sich über Unternehmensanleihen. Und institutionelle Kapitalanleger greifen diesen Trend dankbar auf, da die Anleihe eines deutschen Mittelständlers heute mehr Vertrauen genießt als die vieler ausländischer Staaten. Sie erzielen bei deutschen Unternehmensanleihen höhere Ausschüttungen als bei deutschen Staatsanleihen und vertrauen auf die Stabilität des deutschen Mittelstands.
Viele Unternehmensanleihen sind jedoch nicht geratet und hinsichtlich der spezifischen Risiken nicht besonders transparent. Zudem sind die Transaktionsmärkte relativ eng und die Refinanzierung bei Ablauf könnte problematisch sein. Insbesondere das Kursänderungsrisiko aufgrund veränderter Marktzinsen und potentiell schwankender Bonität des Emittenten spielt eine große Rolle in der Selektion der Anleihe.
Eine interessante Alternative zu Unternehmensanleihen stellt vor allem für langfristig denkende Anleger die Beteiligung an einem Spezialfonds dar, der nur in Gewerbeimmobilien investiert. Statt über eine Anleihe direkt an den Unternehmen beteiligt zu sein, erzielen die Anleger im Spezialfonds Erträge aus Immobilien, die an Unternehmen vermietet sind. Zeichnen sie einen Einzelhandelsfonds, dann haben sie Einnahmen von Filialisten und Handelskonzernen, bei Bürofonds sind es in erster Linie unternehmensnahe Dienstleister wie Berater, Anwälte, Finanzdienstleister. Will man eine breitere Mischung und Streuung, die auf mittelständische Unternehmen in Deutschland setzt, dann bieten sich Gewerbe- und Industrieimmobilien an, die aufgrund ihrer Mischnutzung auch als Unternehmensimmobilien bezeichnet werden.
So verfügt der in 2010 aufgelegte BEOS Corporate Real Estate Fonds Germany 1 mit einem Volumen von 400 Mio. € beispielsweise über langfristige Mieteinnahmen von über 200 Unternehmen an 17 zentralen Standorten, die von der BEOS AG, als auf Unternehmensimmobilien spezialisierter Asset Manager, professionell verwaltet werden. Statt von der Bonität eines Emittenten abhängig zu sein, ist das Bonitätsrisiko aufgrund des granulierten und mietvertraglich abgesicherten Einkommensstroms breit verteilt auf verschiedene Wirtschaftszweige.
Im Gegensatz zu Anleihen, die häufig keine weiteren Sicherheiten gewähren, sind die Anleger des Spezialfonds über das Grundbuch abgesichert und können im Insolvenzfall die Immobilie neu vermieten. Unternehmensimmobilien können als Bestandsobjekte über Sale-and-rent-Backs typischerweise unterhalb der Wiederherstellungskosten erworben werden. Dadurch ergibt sich eine Sicherheitsmarge, vergleichbar etwa einem Einstieg unter pari bei Anleihen.
Der entscheidende Unterschied zwischen der Anleihen- und der Immobilieninvestition ist, dass der Anleiheninvestor im Fall der Insolvenz des Unternehmens sein gesamtes eingesetztes Kapital verliert, während der Immobilieninvestor über eine doppelte Absicherung verfügt. Denn die Immobilie existiert ja selbst bei einer Insolvenz des Mieters nach wie vor. Diese doppelte Absicherung bei Immobilien ist ein entscheidender Unterschied zwischen Unternehmensanleihen und Investments in Unternehmensimmobilien. In dieser Hinsicht ist das Immobilieninvestment überlegen und dies müsste sich – isoliert man diesen Faktor – in einer geringeren Verzinsung niederschlagen, da das Risiko niedriger ist. Tatsächlich ist die Verzinsung jedoch keineswegs niedriger, was dieses Investment besonders attraktiv macht.
Ein weiterer Unterschied zwischen Unternehmensanleihen und Immobilieninvestments besteht im Inflationsschutz, der den Anlegern zunehmend wichtig ist. Hier gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Nutzungsarten von Immobilien. Bei Gewerbeimmobilien enthalten die Mietverträge in der Regel Wertsicherungsklauseln, die jedoch unterschiedlich ausgestaltet sind, bei den Unternehmensimmobilien im BEOS-Spezialfonds besteht im Durchschnitt eine 95-prozentige Koppelung an die Inflationsrate. Das bedeutet einen sehr hohen Inflationsschutz. Denn einerseits steigen die Mieten proportional zum Anstieg der Inflation, andererseits steigt jedoch zugleich auch der Wert der Immobilie, der sich nach dem Ertragswertverfahren als Vielfaches der nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete berechnet.
Anleihen verfügen in der Regel über keinen Inflationsschutz. Eine Ausnahme sind inflationsgesicherte Anleihen. Hier handelt es sich jedoch um Staatsanleihen. Bei Unternehmensanleihen gibt es keine Inflationsabsicherung. Dies ist ein entscheidender Nachteil der Unternehmensanleihe im Vergleich zur Investition in eine Immobilie. Isoliert man diesen Gesichtspunkt, dann müsste die Anfangsverzinsung der Immobilieninvestition als Preis für den Inflationsschutz deutlich unter der für eine Unternehmensanleihe liegen, was jedoch – wie erwähnt – nicht der Fall ist. Dies unterstreicht, dass von der Ertragsseite und unter Aspekten der Sicherheit ein Investment in Unternehmensimmobilien derzeit sehr viel attraktiver ist als eine Investition in Unternehmensanleihen.
Unter Risikogesichtspunkten sind die Spezialfonds für Unternehmensimmobilien am ehesten vergleichbar mit Pfandbriefen. Der Anleger erwirbt hier eine Beteiligung an einem breit gestreuten Portfolio von Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten, Standorten sowie einer Vielzahl von Mietern aus sehr verschiedenen Branchen. Doch während die Umlaufrendite von 10-jährigen Pfandbriefen gemäß Bundesbank aktuell bei nur mehr 3,22% liegt, bekommen die Anleger des oben erwähnten Spezialfonds der BEOS laufende Ausschüttungen von 7% p.a. Die Durchschnittsrendite von Unternehmensanleihen liegt aktuell bei 4,6%, so dass auch hier der Spezialfonds für Unternehmensimmobilien mit 7% deutlich besser performt und eine stattliche Sicherheitsmarge von über 50% gewährt.
Die Analogie von Anleihen und Immobilien wird bis heute nur von wenigen Anlegern gesehen. Doch es ist zu wünschen, dass die Immobilienwirtschaft den Investoren hier mehr Know-how über die Herkunft, die Stabilität und die Granularität ihrer Einkommensströme bereitstellt. Dann werden auch mehr Investoren die Chance wahrnehmen, Immobilieninvestitionen als substanzgesicherte Anleihen zu erkennen und in ihre Allokation aufzunehmen.
Mit freundlicher Empfehlung
Dr. Stephan Bone-Winkel
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls # 8 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #7 - Immobilien-Spezialfonds - quo vadis?
Viele Marktteilnehmer haben ein rasantes Wachstum im Segment der Immobilien-Spezialfonds erwartet. Die kürzlich veröffentlichten Marktzahlen über das Jahr 2010 sind jedoch Anlass für eine deutliche Ernüchterung. Das Nettomittelaufkommen der Spezialfonds betrug nur noch 1,7 Mrd. Euro, verglichen mit 5,6 Mrd. Euro im Jahr davor. Seit dem Jahr 2005 hat es nur ein einziges Jahr (nämlich 2007) mit einem noch geringeren Nettomittelaufkommen gegeben.
Auf der anderen Seite wurden im Jahr 2010 vier neue Immobilien-Spezialfonds-Gesellschaften gegründet und im Jahr 2011 waren es schon wieder zwei. Darüber hinaus sind weitere Neugründungen von Kapitalanlagegesellschaften geplant, die im Bereich der Immobilien-Spezialfonds tätig werden wollen. Zum Vergleich: Bei den Wertpapier-Spezialfonds gab es überhaupt keine Neugründungen.
Die Marktteilnehmer, die neue Kapitalanlagegesellschaften gründen oder im Rahmen von sogenannten Master-KAGs Spezialfonds auflegen, wurden durch die Vorhersage angelockt, dass institutionelle Investoren ihre Immobilienquote deutlich erhöhen wollen und dabei insbesondere auf indirekte Immobilienanlagen setzen. Dies ist – wie auch die aktuellen Zahlen belegen – jedoch keineswegs in dem erwarteten Umfang eingetreten.
Viele Marktteilnehmer haben die Frage nach der richtigen strategischen Positionierung ihrer Produkte nicht gestellt bzw. keine befriedigende Antwort darauf gefunden. Mit „me-too-Produkten“ ist es ganz offensichtlich nicht möglich, sich in einem Markt zu behaupten, der von einem steigenden Angebot an Spezialfonds und einer geringeren Nachfrage geprägt ist. Es genügt heute eben nicht mehr, darauf zu verweisen, dass man ein diversifiziertes Portfolio von Büro- oder Einzelhandelsimmobilien aufbauen wolle. Erstens trauen sich dies viele institutionelle Investoren selbst zu. Sie brauchen dafür nicht unbedingt indirekte Vehikel, zumindest dann nicht, wenn die Immobilieninvestments in Deutschland oder im europäischen Ausland vorgenommen werden sollen. Sie investieren dann eher direkt als indirekt. Zweitens gibt es schon zu viele andere Anbieter, die eben genau solche Produkte im Koffer haben.
Gefragt ist vielmehr eine Spezial-Expertise in einem Segment, in dem sich eben nicht schon viele andere tummeln. Ein Beispiel dafür ist der Bereich der gemischt-genutzten Unternehmensimmobilien, der in Deutschland – im Vergleich zu anderen Ländern – als Investment stark unterentwickelt ist. Zudem genügt es auch nicht, einfach nur Immobilien anzukaufen und dann zu verwalten. Dies können die institutionellen Investoren in der Regel selbst genauso gut. Vielmehr muss mit den Immobilien gearbeitet werden. Nur durch eine Wertschöpfung, die durch eine konzentrierte Arbeit an der Immobilie selbst gekennzeichnet ist, kann sich ein Anbieter vom Wettbewerb unterscheiden und einen Mehrwert für institutionelle Investoren generieren. Denn die Investoren vertrauen lieber fokussierten Immobilienunternehmen ihr Kapital an als breit aufgestellten Kapitalsammelstellen, die nicht die gewünschte Nähe zum Markt und Objekt mitbringen. Einem Spezialisten wird mehr zugetraut als einem Unternehmen, das in den unterschiedlichsten Investmentthemen aktiv ist, ohne jeweils spezifische Track-Records dafür vorweisen zu können.
Wer nicht über entsprechende Differenzierungsmerkmale verfügt, wird es schwer haben in einem Umfeld, in dem sich immer mehr Wettbewerber tummeln. Inzwischen gibt es bereits 31 Anbieter von Immobilienspezialfonds. Ihre Zahl ist in den letzten zehn Jahren rasant gewachsen. Hinzu kommen zahlreiche weitere Anbieter, die nicht Spezialfonds nach dem deutschen Investmentgesetz anbieten, sondern Luxemburger Vehikel, so etwa FCPs oder SICAVs. Diese werden in der Statistik des BVI nicht mit erfasst, doch stellen sie eine Konkurrenz zu den Immobilien-Spezialfonds dar.
Viele Marktteilnehmer unterliegen zudem der Fehlannahme, im institutionellen Geschäft brauche man sich, anders als im Geschäft mit Publikumsfonds, um Markenbildung, Differenzierung und professionelle Kommunikation nicht zu kümmern. Wenn die Frage der richtigen Marktpositionierung und die Herausarbeitung von Alleinstellungsmerkmalen unterschätzt wird, ist jedoch im institutionellen Geschäft ein Erfolg ebenso wenig möglich wie im Bereich von Publikumsfonds.
Mit freundlicher Empfehlung
Dr. Stephan Bone-Winkel
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls # 7 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #6 - Mit welcher nachhaltigen Rendite kann man rechnen?
Spitzenmieten erregen die Investorenphantasie. Die Erwartungen werden jedoch oft enttäuscht, weil das Potenzial so genannter Premiumobjekte zum Kaufzeitpunkt meist bereits mehr als ausgereizt ist.
Das zeigt sich insbesondere an der Preisgestaltung: Für Büroimmobilien im oberen Mietsegment wird derzeit das bis zu 20-fache der Jahresnettomiete gezahlt, obgleich die Mieten in solchen Objekten kaum steigen und die Immobilien in der Regel nach spätestens zehn Jahren aufwendig revitalisiert werden müssen, um den an sie gerichteten Ansprüchen auch gerecht zu werden. Die Kosten dieser Instandhaltungsmaßnahmen erreichen dabei leicht das Volumen von zwei bis drei Jahresmieten. Das führt aber dazu, dass von der fünfprozentigen Anfangsrendite eher nur vier Prozent beim Investor verbleiben – wenn es ihm gelingt, das Gebäude am Ende des Investitionszeitraumes zum gleichen Mietpreis zu vermieten und zum gleich hohen Einkaufsmultiplikator zu verkaufen.
Bei ausgereizten Mietpreisen und Multiplikatoren ist das jedoch oft schwierig, weil die meist neuen Immobilien in den ersten Jahren einen oft massiven Wertverlust erleiden: ähnlich einem teuren Neuwagen, bei dem Sie in den ersten Jahren mit hohen Abschlägen rechnen müssen, weil die Wagen des oberen Preissegments eher als Neuwagen, denn als Gebrauchtwagen nachgefragt werden. Zwar ist die Preisentwicklung bei jungen gebrauchten Büroimmobilien nicht ganz so dramatisch, doch führt die wachsende Mobilität der Spitzenmieter im Bürosegment zu zunehmenden Rabatten in Form von Incentives und Mietnachlässen. Für den Investor bedeutet dies Einbußen beim Cashflow. Laut IPD stehen am Ende eines fünfzehnjährigen Investitionszeitraumes häufig nur eine Mietrendite von knapp über vier Prozent und eine müde Gesamtrendite von 3,1 Prozent p. a.
Angesichts der mit einer Immobilieninvestition verbundenen Risiken stellt sich somit die Frage, warum sich überhaupt Käufer für die so genannten Premiumobjekte finden? An fehlenden Alternativen kann es kaum liegen. Denn es gibt eine Reihe von Immobilienklassen, bei denen kaum Wertverluste zu befürchten sind. Dazu gehören unter anderem Wohn- und Geschäftshäuser in den größeren Städten sowie an solide Mittelständler vermietete Unternehmensimmobilien im Einzugsbereich der sieben deutschen Top-Städte. Letztere haben Potenzial zu deutlichen Wertsteigerungen, weil die Flächen von Unternehmensimmobilien mehrheitlich noch Optimierungsmöglichkeiten bieten. Zudem können Unternehmensimmobilien meist zu vergleichsweise günstigen Konditionen erworben werden. Die Kaufpreisfaktoren liegen in der Regel zwischen dem 12,5 und dem 14-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrenditen von Unternehmensimmobilien bewegen sich somit zwischen sieben und acht Prozent. Zudem gibt es eine breite Mieternachfrage, weil sich die preisgünstigen Flächen nicht nur als Büro, sondern auch als Labor, Service- oder Produktionsfläche oder als Lager nutzen lassen. Die Flexibilität der Flächen und die geringen Mieten führen wiederum dazu, dass die Mieter notwenige Umbauten oftmals sogar selbst durchführen und lange im Objekt bleiben. Da die Mieter außerdem die Betriebskosten für ihre Flächen zumeist selbst tragen, bleibt dem Investor am Ende deutlich mehr Netto vom Brutto, als bei einer Investition in Büroimmobilien. Fazit: Auch mit niedrigen Mieten kann eine allemal nachhaltige und deutlich attraktive Gesamtrendite erwirtschaftet werden.
Mit freundlicher Empfehlung
Ingo-Hans Holz
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls #6 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #5 - Ist wertorientiertes Asset Management delegierbar?
Es ist eine der zentralen Aufgaben eines Unternehmers, seine Firma optimal auf den Kunden auszurichten. Gleichzeitig soll er seine betrieblichen Abläufe und Prozesse möglichst effizient gestalten und Kernkompetenzen ausbauen. Bei Betrachtung der großen Immobilienbestandshalter in Deutschland, die in den vergangenen Jahren sehr auf Schlankheit und Outsourcing setzten, scheinen die Prioritäten allerdings etwas merkwürdig gesetzt zu sein.
Beispielhaft für diese Fehlallokation von Ressourcen ist die folgende mir neulich erzählte Geschichte des Geschäftsführers einer erfolgreichen Unternehmensberatungsgesellschaft: Diese sei seit zwei Jahren Mieter einer Fläche von 3.400 qm in einem Büroobjekt in bester Lage, dass einem großen institutionellen Investor gehöre. Einen Vertreter des Hauses habe der Unternehmer aber noch nie kennengelernt. (Anmerkung: Weil dieser sich ja auf das strategische Asset Management konzentriert, ist ein Kundenkontakt auch gar nicht vorgesehen). Der Asset Manager werde von einem operativen Asset Manager vertreten, der wiederum für alle operativen Fragen einen Property Manager beauftragt habe. Dieser sei für das Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung und Ähnliches zuständig. Daneben gebe es den Hausmeister, der eigentlich der Einzige sei, welcher gelegentlich vorbeikomme – aber immer nur frage, was alles nicht laufe. Daneben gebe es noch einen technischen Facility Manager, dessen Aufgabengebiet jedoch nicht ganz klar sei.
Als der Unternehmer neulich eine andere Firma übernommen hat, fragte er beim Asset Manager, ob er in dem Büroobjekt mehr Fläche anmieten könne. Daraufhin sei ein Prozess in Gang gesetzt worden, bei dem alle vorgenannten "Manager" aktiv wurden. Die vorhandene Leerfläche habe noch nicht dem modernisierten Standard der Hauptfläche entsprochen, so dass der Asset Manager dem Property Manager auferlegt hatte, zusätzlich einen technischen Projektsteuerer an den Tisch zu bringen habe. Dieser, so erfuhr der Unternehmer, solle die Bauausführung steuern, würde aber nicht selbst bauen. Das wiederum sei Aufgabe des Generalunternehmers, der ebenfalls keine eigenen Handwerker mehr habe, sondern Subunternehmer unter Vertrag nehme. Als dann die Kostenschätzung auf dem Tisch gelegen habe und der Nachtrag zum Mietvertrag verhandelt wurde, stellte sich heraus, dass das Budget für die Vermietung überschritten worden sei. Daher habe der verantwortliche Fondsmanager eingeschaltet werden müssen. Dieser konnte darüber aber auch nicht allein entscheiden. Es musste mit dem entsprechenden Vorlauf zunächst ein Vorstands- und dann noch ein Gremienbeschluss herbeigeführt werden. Der Mietvertragsnachtrag sei dann von der Rechtsabteilung des Investors geprüft worden, nachdem ihn eine externe Kanzlei erarbeitet habe. Der Abstimmungs- und Entscheidungsprozess habe nur sechs Wochen in Anspruch genommen, worauf der Asset Manager entsprechend stolz gewesen sei.
Der Unternehmer berichtete zusammenfassend, dass hier offenbar 13 Prozessbeteiligte zusammenwirken mussten, um eine kleinere Vermietungs- und Bauaufgabe in einem Bestandsobjekt zu realisieren. Er sprach davon, dass in der Immobilienwirtschaft offenbar noch sehr große Gewinnmargen vorhanden sein müssen, wenn man es sich leisten könne, so ineffizient und über mehrere Firmen hinweg zu arbeiten. Mein Hinweis war, dass das hohe Maß an Outsourcing vor allem mit der Konzentration auf Kernkompetenzen begründet wird und dies auch in der Industrie eine gängige Strategie aus den 1990er Jahren sei. Es wäre allerdings fraglich, was überhaupt als Kernkompetenz eines Immobilieninvestors gewertet werden könne. Gleichwohl habe sich die Überzeugung verfestigt, dass Outscourcing eine gute Strategie sei, um im Wettbewerb um Renditen vorne zu liegen.
Bei BEOS denken wir anders: Wir rücken den Mieter in den Mittelpunkt unseres unternehmerischen Handelns. Denn nur über seine Mietzahlung lässt sich eine nachhaltige Rendite produzieren. Deshalb stellen wir sein Kundenbedürfnis in den Mittelpunkt und bauen die Firma um den Nutzer herum. Bei uns gibt es keine Objekte, sondern nur Projekte, geführt von engagierten Projektmanagern. Unsere Projektmanager sind keine Verwaltungsangestellte, sondern hervorragend ausgebildete Akademiker mit Doppelqualifikation (Erststudium plus immobilienwirtschaftliche Zusatzausbildung), die ihr Projekt unternehmerisch führen. Wir trennen nicht zwischen Projektentwicklung und Asset Management. Ein guter Developer denkt auch wie ein Asset Manager und umgekehrt. Alle Aufgaben aus Entwicklung und Management werden in der Person des Projektmanagers gebündelt. Die Delegation von potenziell wertschöpfenden Aufgaben nach außen wird weitgehend vermieden. Auch eine interne Aufspaltung der Aufgabengebiete, etwa in die Funktionsabteilungen Ankauf, Vermietung, Finanzierung, kaufmännischem und technischem Property Management findet nicht statt.
Der Kundenkontakt wird monopolisiert durch den Projektmanager, der mit der Geschäftsführung der Mieter auf Augenhöhe verhandeln kann. Mit allen größeren Mietern werden mehrfach pro Jahr Gespräche geführt, um deren Kundenbedürfnisse zu verstehen und gemeinsam Ansprüche an Flächenentwicklungen umzusetzen. Denn: Wirtschaftlich betrachtet ist nichts schlimmer für die Performance und den Wert einer Immobilie, als wenn ein schlecht betreuter Mieter auszieht. Und ebenfalls klar ist, dass sich Vermieter im Markt auf kürzere und flexiblere Vertragslaufzeiten einstellen müssen. Den über Jahrzente stabilen Mieter gibt es heute kaum noch, erfolgreiche Firmen wachsen, diversifizieren und fusionieren oder sie konzentrieren sich und schrumpfen. Dieser Dynamik auf der Nutzerseite muss der aktive Asset Manager gerecht werden. Ist sein Handeln auf eine langfristige Wertoptimierung bzw. Werterhaltung gerichtet, reduziert sich der Umfang von delegierbaren Aufgaben entgegen dem allgemeinen Outsourcing-Trend der Branche erheblich.
Mit freundlicher Empfehlung
Stephan Bone-Winkel
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls #5 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #4 - Wie werthaltig sind Investments in 1-A-Lagen tatsächlich?
Deutsche Immobilien sind wieder en vogue. Eine Reihe von Investoren hat Italien, Spanien und anderen Ländern nach den krisenbedingten Turbulenzen den Rücken gekehrt und konzentriert sich dafür wieder auf Düsseldorf, München oder Berlin. Hier locken die vermeintliche Stabilität und eine vergleichsweise ordentliche Rendite. Voraussetzung für fast alle diese Investoren ist ein bonitätsstarker Mieter und eine herausragende Lage. Daran ist grundsätzlich auch nichts auszusetzen. Das Problem dabei ist jedoch, dass für die meisten Investoren der Terminus 1a-Lage gleichbedeutend mit Begriffen wie Königsallee, Maximilianstraße oder Kurfürstendamm ist. Manchmal hat man schon fast das Gefühl, dass das Motto vieler Investoren lautet: Je teurer, desto mehr 1a ist die Lage.
Viele haben allerdings bei diesem Motto die Rechnung ohne den Wirt gemacht – oder um in unserem Beispiel zu bleiben, ohne den Mieter. Denn eine teure Immobilie hat in der Regel auch ein relativ hohes Mietniveau zur Grundlage. Die meisten Unternehmen in Deutschland sagen sich jedoch: Je teurer die Miete in dem Objekt, desto unattraktiver ist sie für mich. Das gilt insbesondere für den Mittelstand, der 99 Prozent aller deutschen Unternehmen ausmacht und 70% aller Arbeitnehmer beschäftigt.
Unternehmen des deutschen Mittelstands forschen und produzieren vielfach und wollen ihre Produkte anschließend lagern und vertreiben. Und klar ist, dass diese Unternehmen ihre Produktions-, Lager- und Büroflächen nicht auf der Königsallee anmieten. Eine A-Lage ist für diese gewerblichen Mieter nicht die A-Lage, wie sie klassische Büromieter für sich definieren. Geschäftsräume haben für den Mittelstand eher einen funktionalen Charakter. Besonders wichtig ist für die mittelständischen Unternehmen ein geeigneter Flächenmix sowie spezielle Standortcharakteristika, die gute Bürolagen in der Regel nicht bieten. Sie bevorzugen eher nutzwertige Immobilien in scheinbaren B-Lagen, wo Preis und Flächenzusammensetzung für sie stimmen. Abgesehen davon, dass die "Kö" für viele ohnehin zu teuer wäre, werden dort kaum adäquate Unternehmensimmobilien angeboten.
Interessant ist übrigens, dass nicht nur der Mittelstand eine 1a-Lage anders definiert als viele Investoren. Auch immer mehr Großunternehmen und Top-Mieter kehren ihrem ehemals teuer errichteten Stammsitz den Rücken und ziehen um – teilweise verlagern sie das Geschäft sogar in andere Städte und sorgen damit bei Immobilieneigentümern und den betroffenen Kommunen für Verwunderung. So war es für viele Marktteilnehmer überraschend, als der Lübbe-Verlag von Bergisch-Gladbach nach Köln umzog. Jahrzehntelang hatte der größte Verlag in NRW der Stadt die Treue gehalten. Nun zog es ihn mit seinen 180 Mitarbeitern aber nach Köln-Mülheim. Selbst die Wirtschaftsförderung der Stadt Bergisch-Gladbach ließ öffentlich verlauten: „In Sachen Verkehrsanbindung, Gewerbeflächen und beim Medienumfeld hatten die Kölner die Nase vorn.“ Das Beispiel zeigt, dass sich eine B-Lage in einer A-Stadt aufgrund der Infrastruktur und des unterliegenden Erwerbsbeschäftigtenwachstums perspektivisch als günstiger erweisen kann. Und in die A-Lage hätte der Verlag aufgrund des Nutzungsprofils auch nicht gepasst.
Was sollten Investoren daraus lernen? Zu allererst sollten sie vor einer Investition anstelle einer Preisanalyse eine Nutzwertanalyse durchführen. Was teuer ist, muss noch lange nicht nutzwertig sein. In vielen Fällen kann das eine das andere sogar ausschließen. Je nach Geschäftsmodell des Unternehmens unterscheiden sich die Anforderungen an den Standort. Kreativunternehmen gehen lieber in urbane und durchmischte Quartiere, die rund um die Uhr aktiv sind. Unternehmen aus den Bereichen Produktion und Logistik bevorzugen hingegen eine gute Erreichbarkeit und Anbindung an ihre Kunden und die Wohnorte der Mitarbeiter.
Aus Investorensicht ist es daher oftmals zielführender, auf eine vermeintliche B-Lage in einer A-Stadt zu setzen als auf eine klassische A-Lage in einer A-Stadt oder einer B-Stadt. Mitnichten soll dies nun heißen, dass die teuren Premiumlagen für Investoren künftig tabu sind. Wohl aber bedarf es vor jeder Investitionsentscheidung einer Diskussion darüber, was in dem speziellen Fall wirklich eine 1a-Lage ist. Aus unserer Sicht ist eine 1a-Lage diejenige, die von den Nutzern nachgefragt wird, und die zu den Bedürfnissen der Mieter passt. Solche Lagen sind in der Regel geprägt durch eine adäquate Infrastruktur, eine gute Erreichbarkeit und eine urbane Anbindung – mit Sicherheit aber sind sie nicht ausschließlich durch einen hohen Kaufpreis und hohe Mieten definiert. Und die Immobilienwirtschaft muss erkennen, dass es nicht nur 1A-Lagen für Büro, Handel und Wohnen gibt, sondern dass sich auch innerhalb der einzelnen Segmente die Nachfrage seitens der Nutzer zunehmend differenzieren wird. Dadurch werden sich die Lagequalitäten deutlich verschieben und gleichzeitig auch das Preisgefüge und die Bodenrichtwerte. Viele Investoren kaufen teure 1A-Lagen mit dem Hinweis, „das bekomme ich immer wieder vermietet“. De facto aber zeigt der Markt, dass viele Unternehmen die 1A-Lage bei Ihrer Standortwahl links liegen lassen.
Mit freundlicher Empfehlung
Dr. Stephan Bone-Winkel
Dr. Christoph Holzmann
Martin Czaja
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Implus #4 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #3 - Warum ist ein Objekt mit einem 10-Jahres Mietvertrag gefährlich?
Die Krise auf den weltweiten Immobilienmärkten hat bei vielen Investoren im Wesentlichen zu einer Erkenntnis geführt: Besonders sicher sind Core-Immobilien in 1a-Lagen mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen. Häufig setzen die Investoren dabei auf wenige namhafte – teilweise sogar nur einen – Nutzer, die ein neues zertifiziertes Premiumgebäude beziehen. Angestrebt wird dabei eine Mietvertragslaufzeit von rund zehn Jahren. Hinter allem steht die Hoffnung, dass es einen langfristig sicheren Cashflow gibt und der Mietvertrag nach dem Ablauf der zehn Jahre ohne größere Abschläge verlängert werden kann. Ein solches Szenario ist jedoch – vorsichtig ausgedrückt – kaum realistisch, und die Erkenntnis der Investoren aus der Krise leider falsch.
Zum einen altern hochwertige Single-Tenant-Objekte heute wesentlich schneller als das früher der Fall war. Ausstattungsstandards und -moden verändern sich rasant. In der Regel sind Premiumobjekte nach fünf Jahren unverkäuflich – auch, weil mittlerweile in der Regel völlig unklar ist, welche Entscheidung die Mieter nach den zehn Jahren treffen. Denn: Die loyale Bindung von Unternehmen an eine Stadt oder einen bestimmten Standort gehört der Vergangenheit an. Selbst international tätige Konzerne verlagern ihren Unternehmenssitz heutzutage schneller als früher.
Zum anderen besteht für den Investor eines Single-Tenant-Objektes immer das Risiko, dass sich die Bonität des einen Mieters in der Vertragslaufzeit verschlechtert und er im schlimmsten Fall sogar Insolvenz anmelden muss. Dann kommt die Investition in den Zehn-Jahres-Mietvertrag dem Kauf eines Zehn-Jahres-Wertpapiers gleich, allerdings ohne Ablaufleistung. Nach zehn Jahren ist in diesem Fall der Mieter weg und der Wert der Immobilien sinkt dramatisch. Zudem muss der Investor dann in erheblichem Maße nachinvestieren, um die Immobilie wieder marktfein zu machen. Nicht nur, dass er also sein Geld nicht zurückbekommt, er ist sogar gezwungen, noch zusätzlich weiteres Eigenkapital zu investieren.
Interessant ist aber noch etwas anderes. Der Investor bekommt mit seinem Nutzer und damit auch mit seiner Immobilie häufig nicht nur dann Probleme, wenn es dem Mieter schlecht geht. Auch im umgekehrten Fall kann ein einzelner Zehnjahres-Vertrag durchaus zum Problem werden. Dann nämlich, wenn es dem Mieter wirtschaftlich gut geht und er expandieren will. In der Regel sind in einem Single-Tenant-Objekt dafür keine Reserveflächen mehr vorhanden. Im Ergebnis droht in dieser Situation der Verlust eines bonitätsstarken Mieters.
Der Fokus auf solch langfristige Mietverträge mit nur einem Mieter ist also kaum noch sinnvoll. Eine Single-Tenant-Immobilie hat den optimalen Wert lediglich am Tag der Investition. Mit jedem weiteren Tag der Restnutzungsdauer verliert die Immobilie an Wert. Denn die riskante Wette auf eine Verlängerung des Mieters nach zehn Jahren gehen immer weniger Investoren mit. Außerdem lässt die Immobilie innerhalb der Vertragslaufzeit keinen direkten Rückschluss mehr auf die aktuellen Marktgegebenheiten zu, weil das Objekt die Entwicklungen des Immobilienmarktes nur noch an zwei Tagen abbildet: am Tag des Erwerbs der Immobilie am Tag des Ablauf des Mietvertrags nach zehn Jahren.
Bei Investitionen in ein Single-Tenant-Objekt kommt im Übrigen künftig noch ein weiterer Aspekt hinzu, der gegen zehnjährige Mietverträge sprechen dürfte. Kapitalgesellschaften in Deutschland, die nach IFRS bilanzieren, werden vermutlich ab 2013 ihre Mietverträge in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in der Bilanz erfassen müssen. Nach einer Untersuchung der Deutschen Bank Research hat das für die Unternehmen künftig drei Auswirkungen. Erstens: Je länger der Mietzeitraum, desto höher sind die zu bilanzierenden Verbindlichkeiten. Zweitens: Aus dem operativen Mietaufwand wird durch die Teilung in eine Tilgungs- und Zinskomponente in der Gewinn- und Verlustrechnung eine allmählich sinkende Größe, was den Gewinn des Mieters zu Beginn der Mietvertragslaufzeit stärker schmälert als in den Folgeperioden. Und drittens bringen die notwendigen Veränderungen in Berichtswesen und Buchhaltung einen höheren Aufwand mit sich. Es fällt nicht schwer abzusehen, dass Mieter künftig kürzere Vertragslaufzeiten bevorzugen werden. Das Risiko des Wertverlustes wird damit bei Single-Tenant-Objekten dann sogar noch weiter nach vorne verlagert.
Aus Sicht der BEOS sind gemischt genutzte Unternehmensimmobilien unter diesen Gesichtspunkten unproblematisch. Da sich die Laufzeitenden der verschiedenen Mietverträge häufig unterscheiden, reichen Vertragslaufzeiten über zum Beispiel fünf Jahre völlig aus um eine grundsätzliche Risikostreuung zu gewährleisten. Eine weitere Verteilung möglicher Klumpenrisiken erfolgt über die unterschiedlichen Mieter, verschiedene Nutzungsarten sowie verschieden Größenklassen der Flächen. Darüber hinaus sind die Objekte vielfach flexibel umrüstbar und weisen damit eine echte Drittverwendungsfähigkeit auf. Außerdem lassen sich etwaige Leerstandsflächen mithilfe der Mieteinnahmen der anderen Mieter revitalisieren ohne dass dazu das Eigenkapital des Investors angefasst werden muss. Hinzu kommt: In gemischt genutzten Unternehmensimmobilien können die Eigentümer freiwerdende Flächen immer wieder ihren Top-Mietern anbieten und so das Wachstum der Nutzer unterstützen. Damit schlagen diese Eigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Nutzer bekommen die Flächen, die sie benötigen, zu den Konditionen, die zu ihnen passen. Und zugleich umschiffen die Eigentümer der Unternehmensimmobilien erfolgreich die riskante bilanzielle und wirtschaftliche Klippe eines zehnjährigen Mietvertrags.
Mit freundlicher Empfehlung
Dr. Christoph Holzmann
Martin Czaja
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls #3 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Frage #2: Wie grün sind „Green Buildings“ wirklich?
Nur „grün“ ist in Zukunft vermietbar und investmentfähig und damit nachhaltig – dies zumindest versuchen die branchenüblichen Studien der großen Investment-, Beratungs- und Bankhäuser anhand von Expertenbefragungen zu beweisen: 63 % der Investitionsentscheider von Immobilienunternehmen und institutionellen Anlegern in Europa wollen „deutlich stärker“ in nachhaltige Gebäude investieren (Union Investment), 4,5 % ist die durchschnittliche zusätzliche Zahlungsbereitschaft der Mieter aufgrund von grünen Aspekten (Roland Berger), 3,0 % bis 11,8 % Aufschläge auf die Miethöhe und sogar 11,4 % bis 16,0 % auf die Verkaufspreise seien erzielbar, wenn es „grün“ genug wird (Degi Research).
An dem vermeintlichen Bekenntnis und dem Willen der Branche zur Nachhaltigkeit ist zunächst nichts auszusetzen. Problematisch ist jedoch, dass „nachhaltig“ häufig unreflektiert mit „grün zertifiziert“ gleichgesetzt wird. Die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie über den gesamten Lebenszyklus wird allerdings oft genug aus den Augen verloren. Denn die Zauberformel ist immer gleich: Zertifikat. Ob LEED, BREEM, DGNB oder andere Labels, mit einem Zertifikat werden aus Immobilien „Green Buildings“. Nahezu alle diese Zertifikate haben eine Gemeinsamkeit – sie legen den Fokus auf Energieeffizienz in der Nutzungsphase der Immobilie. Ausgeblendet wird hingegen zu oft die Gesamtökobilanz eines Gebäudes über den ganzen Lebenszyklus. Dies ist zugegebenermaßen ein komplexes Unterfangen und noch aufwändiger als die derzeit ohnehin schon kostenintensiven Zertifizierungen. BEOS setzt den Schwerpunkt deshalb anders:
Für uns sind nicht die zertifizierten High-Tech-Neubauten die wirklichen „Green Buildings“, sondern Bestandsobjekte, die revitalisierbar sind. Der Grund: Die Produktzyklen, auch bei Immobilien, werden immer kürzer. Technische Standards und Innovationen von heute gelten in immer kürzeren Abständen als veraltet. Was heute als „Green Building“ zertifiziert wird, ist in naher Zukunft bereits Standard und kein Alleinstellungsmerkmal mehr. Zertifikate mögen in der jetzigen Übergangsphase vereinzelt eine Hilfestellung sein. Mittel- bis langfristig gibt es allerdings keinen anderen Weg, als nachhaltige Aspekte zum festen Bestandteil von Immobilien werden zu lassen – und zwar über deren gesamten Lebenszyklus.
Dabei muss gewährleistet sein, dass Immobilien anpassungsfähig sind. Moderne zertifizierte „Green Buildings“, in der Regel monofunktionale Bürogebäude, sind dies meist nicht. Ganz anders die von uns bevorzugten multifunktionalen Unternehmensimmobilien. Sie verfügen über eine robuste Grundstruktur und bieten genügend Spielraum für Veränderungen. Sie lassen sich auf unterschiedliche Nutzer und Bedürfnisse flexibel anpassen. Dabei kommt es nicht auf das Alter, und noch weniger auf das aktuelle Zertifikat der Immobilie an. Viel wichtiger ist, dass aktuelle Umweltstandards passend zur aktuellen Nutzung im Objekt umgesetzt und ohne unverhältnismäßig hohen Aufwand geändert werden können. Diese laufende Anpassung der Immobilie an die Bedürfnisse der Nutzer ist wahre Nachhaltigkeit. Die einmalige Zertifizierung einer nur für kurze Zeit bestehenden technologischen Spitzenposition ist das Gegenteil von Nachhaltigkeit.
Eine weitere Schwierigkeit bei zertifizierten Objekten: Mit Ausnahme der Blue-Chips sind die meisten Nutzer bislang kaum bereit, für „grüne“ Aspekte mehr Miete zu zahlen. Wirtschaftliche oder rechtliche Grenzen machen es für die Eigentümer zudem schwierig, die Mieter an den Kosten für das Mehr an „Grün“ zu beteiligen. Eine aktuelle Studie der Deutschen Bank zum Thema „Nachhaltige Gebäude – von der Nische zum Standard“ beleuchtet dieses so genannte „Agency Problem“. Nutznießer der aktuellen Zertifizierungsmode sind häufig nur die Berater und Ingenieure, die die Zertifikate ausstellen, weniger die Nutzer selbst. Genau aus diesem Grund investieren wir in unsere Objekte, statt Mittel für eine aufwändige Zertifizierung auszugeben. Das bringt messbare Vorteile für unsere Mieter, beispielsweise durch stabile oder gar gesunkene Betriebskosten. Im Umgang mit Bestandsobjekten befolgen wir dabei folgende Prämissen:
- Gebäude nicht in immer kürzeren Abständen durch neue ersetzen, sondern nur die klimarelevanten Komponenten wie Gebäudehüllen oder Teile davon, z.B. Fenster, Dächer sowie Haustechnik erneuern
- Maßnahmen umsetzen, die den Mietern Vorteile bringen, statt nur auf Imagegewinn und damit Kaufpreiserhöhung im Verkaufsfall abzustellen
- Energetisch wirkungsvolle Maßnahmen realisieren, statt unreflektiert Modetrends zu folgen - z. B. durch die Effizienzsteigerung und Reduktion der Umweltbelastung bei der Energieerzeugung
- Innovative Finanzierungsmodelle wie z.B. Contracting nutzen, um Investitionen zu realisieren und auch die Mieter an den Kosten beteiligen zu können
- Anlagen bei Bedarf dezentralisieren, um Erzeugungs- und Übertragungsverluste zu minimieren, statt in die Aufrechterhaltung veralteter Systeme zu investieren
- Synergieeffekte nutzen: entweder auf Portfolioebene oder durch gemeinsame Anlagen und Projekte mit Nachbarn, statt Einzellösungen zu verfolgen
- Benchmarking im Portfolio betreiben, um positive Effekte einzelner Maßnahmen auf andere Objekte nach dem „Best Practice Prinzip“ zu übertragen und gleichzeitig Optimierungspotenziale aufzudecken und zu realisieren
Bei dieser Strategie der kleinen Schritte zählt die Summe der einzelnen Maßnahmen und nicht das eine imagewirksame Zertifikat. Dabei setzen wir auf gleichermaßen ökologische wie ökonomische Maßnahmen. Wir orientieren uns am Nutzen für die Mieter und nicht an den vielleicht möglichen Vorteilen beim Verkauf des Objektes. Denn wie bei der Vermietung sind auch die Verkaufsvorteile trügerisch. Wenn sie gelten, dann nur eingeschränkt beim Erstverkauf. Bei einem Wiederverkauf oder einer Nachvermietung hingegen drohen erhebliche Investitionen, da die in die Jahre gekommenen Immobilien dann nicht mehr dem neuesten Standard entsprechen, um eine über dem Marktniveau liegende Miete zu rechtfertigen.
Nur wenn Bestandsobjekte die Fähigkeit besitzen, sich neuen Anforderungen mit vertretbarem Aufwand anzupassen und dabei im Markt konkurrenzfähig zu bleiben, entsprechen sie im ökologischen wie im ökonomischen Sinn dem Prinzip der Nachhaltigkeit. Diese Objekte sind attraktive Investments, unabhängig vom Zertifikat.
Mit freundlicher Empfehlung
Martin Czaja
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls #2 unter http://www.facebook.com/beos.net.
Erschreckende 96% der Quadratmeter in den Portfolios der deutschen Investoren sind NICHT den Core-Märkten zuzurechnen. Diese Feststellung von BulwienGesa lässt aufhorchen. Denn scheinbar alle Investoren wollen nach eigenem Bekunden "nur noch Core-Investments" machen. Wenn aber nur 4% der Flächen in den Portfolios „Core" sind, dann lässt dies nur den Schluss zu, dass die Institutionellen bisher offenbar keine geeigneten Objekte finden konnten oder, dass es keine „Core-Objekte" gibt.
BEOS sieht die Dinge anders:
Aus Investorensicht sollten Core-Immobilien ökonomisch nachhaltig und risikoarm sein, d.h. sie sollen über lange Zeiträume stetige Mietüberschüsse erwirtschaften und sich als wertstabil erweisen. Doch unseres Erachtens entscheiden nicht die Investoren darüber, ob eine Immobilie "Core" ist, sondern der Mieter. Diese Erkenntnis ist banal, aber folgenreich: Wenn der Nutzer keine Miete zahlt, hat der Investor keine Rendite. Der Nutzer legt fest, ob er auszieht, weil ihm das Objekt nicht mehr gefällt, es zu teuer ist, seine Firma sich verändert hat, es bessere Alternativen gibt oder er einfach eine andere Lage bevorzugt.
Hinzu kommt: Die Wettbewerbsfähigkeit eines Objektes zeigt sich nicht in der Erstvermietung, sondern in der Nachvermietung. Dann muss sich das Objekt immer wieder mit neueren Immobilien im Wettbewerb behaupten. Rechnet man mit einer Lebensdauer von 80 Jahren, dann erfolgt diese Nagelprobe sicherlich 8 bis 10 mal, in Zukunft wahrscheinlich öfter, da die Mobilität der Mieter deutlich anzieht.
Die hundertfach gehörte Aussage "Das Objekt ist zwar teuer, aber das bekomme ich immer wieder vermietet" ist häufig falsch. Angesichts des schnellen Wandels der Nutzerbedürfnisse und des hohen Wettbewerbsdrucks im Neubausegment entpuppen sich die sog. Spitzenobjekte nach einigen Jahren auch in der Bewirtschaftung und den Revitalisierungserfordernissen als nur teuer.
Das bedeutet, dass der Investor also vom Nutzer abhängig ist und nicht vom Markt oder von dem Verhalten anderer Investoren. Dies widerspricht offenbar dem eingeübten Verhalten der meisten Investoren, die eher von oben auf die Märkte schauen, in denen sie aktiv werden wollen und eher das tun, was andere schon ausprobiert haben. Da es kaum neue und belastbare Geschäftsmodelle gibt, setzten viele Investoren und ihre Asset Manager in der Vergangenheit auf Bewährtes. In der Hoffnung, dass die Immobilien schon "in ihren Wert hineinwachsen" würden, kauften sie teuer Objekte ein. Zum Zeitpunkt des Erwerbs kann man damit auch glänzen und mangels Datenbasis auch schwer das Gegenteil beweisen. Aber wir kennen heute alle die Spitzenobjekte aus den 90er Jahren, die anfänglich gut vermietet waren und als Bestinvestment galten, sich inzwischen aber bei Vermietung und Verkauf sehr schwer tun.
„Core" für BEOS heißt:
- Nicht nur auf einen Mieter verlassen: Multi-Tenant-Objekte kaufen oder schaffen
- Nicht nur auf eine Nutzung setzen: Nutzungsmix im Objekt bevorzugen, nicht nur im Portfolio
- Nicht nur auf wenige Nutzerbranchen setzen (z.B. Finanzdienstleister, Berater, Anwälte): eine breite Diversifikation der Nutzerherkunft (etwa auch aus dem Mittelstand) fördern
- Nicht nur auf 1A-Lagen setzen (die Preise dort sind häufig zu teuer, da überwiegend nachfragegetrieben): Balance von Lage, Mietniveau und Nutzungsstruktur erzeugen.
- Nicht nur auf teure Neubauten setzen: bewährte Bestandsobjekte kaufen
- Nicht nur auf die anfängliche Rendite setzen: Anlagen an der Substanz und den Wiederherstellungskosten messen (Sicherheitsmarge kalkulieren)
- Nicht auf dem Zyklus reiten und auf steigende Mieten hoffen: mit schwachen Märkten kalkulieren
- Nicht nur auf bequemes Management setzen: aktives eigenes Asset Management mit intensiver Betreuung der Nutzer vor Ort und auf Augenhöhe einrichten.
Diese Anlagestrategie halten wir für nachhaltig und risikoarm und damit für "Core". Sie hat zusätzlich den Vorteil, dass sie von nur wenigen Investoren verfolgt wird. Auf den ausgetretenen Pfaden des Immobilienmarktes besteht nämlich ein deutlicher Nachfrageüberhang: Offenbar zahlen die meisten Investoren lieber einen Kaufpreis von 4.800 € pro Quadratmeter (20 € Miete mal 12 mal 20-fach) und haben 4-5% Anfangsrendite, als nur 1.000 € pro Quadratmeter (7 € Miete mal 12 mal 12-fach) bei 7 bis 8% Anfangsrendite.
Unsere Anlagestrategie beruht auf dem Ansatz des "Value Investing". Dies hat nichts mit dem im Immobilienbereich bekannten und etwas unklaren "value-add"-Segment zu tun, sondern vielmehr mit dem wertbasierten Investieren, dass auf die fundamentalen und nachhaltig verteidigungsfähigen Eigenschaften der Immobilie setzt. Die Prinzipien des Value Investing wurden schon früh von Ben Graham entwickelt. 1934 veröffentlichte er gemeinsam mit David Dodd das Buch Security Analysis, welches Warren Buffett, bekanntester Vertreter dieser Anlagestrategie, bis heute als sein wichtigstes Buch bezeichnet.
Mit freundlicher Empfehlung
Stephan Bone-Winkel
NB: Die hier vertretene Meinung ist subjektiv und erhebt keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit. Wir freuen uns auf Ihre Meinung. Diskutieren Sie mit uns über den Weiter Denken-Impuls #1 unter http://www.facebook.com/beos.net.
