Meilensteine in der Entwicklung der BEOS GmbH
| 1997 gründen Dr. Ingo-Hans Holz, Dr. Stephan Bone-Winkel und Dr. Job von Nell die BEOS Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH (heute BEOS GmbH) in Berlin. BEOS ist zunächst ausschließlich im Bereich der Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien in der Stadt aktiv und spezialisiert sich im Wesentlichen auf die Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Die Prinzipien von BEOS – konsequente Nutzerorientierung, Unabhängigkeit, Vielseitigkeit und Weiterdenken – sind ein Bekenntnis zur konzeptgetriebenen Projektentwicklung. 1998 Anstoß und Übernahme von Projektentwicklungen in Polen, Ungarn und Berlin für überwiegend institutionelle Nutzer und Investoren. 1999 Gewinn des Wettbewerbs zur Realisierung der ungarischen Botschaft, Unter den Linden in Berlin, und eines benachbarten Geschäftshauses auf Basis eines innovativen Umsetzungs- und Finanzierungskonzeptes der BEOS in einem Joint Venture. 2000 Umzug in die Neue Schönhauser Straße 3-5 in Berlin Mitte, eine eigene Entwicklung der BEOS, die vor Baubeginn verkauft und bereits 9 Monate vor Fertigstellung voll vermietet werden konnte. Hauptmieter wurde die Werbeagentur DDB, die dort inzwischen ihr Headquarter für Europa einrichtete. Das interdisziplinäre BEOS-Team aus Architekten, Kaufleuten, Juristen und Planern wächst auf 20 Mitarbeiter an. Für die Rekrutierung des Führungsnachwuchses greifen die Geschäftsführer auf die besten Absolventen der von ihnen betreuten immobilienwirtschaftlichen Studiengänge zurück und bilden diese dann in Eigenregie für Projektleitungsaufgaben aus. Dieses Konzept ermöglicht hohe Qualitätsstandards und sichert den Zugriff auf modernstes immobilienwirtschaftliches Knowhow. 2001 gründet BEOS für die Technische Baubetreuung die BEOS Projektmanagement GmbH, gemeinsam mit den Geschäftsführern Florian Schmitt, Dipl.-Ing. Architekt, und Thomas Bacherer, Dipl.-Ing. Architekt BDA. Das Angebotsspektrum der BEOS Projektmanagement reicht von Projektsteuerung und Projektleitung, Projektmanagement und Generalplanung, Qualitätssicherung und -management bis hin zur kompletten technischen Due Diligence. Mit dem Fokus auf erstklassige Büroentwicklungen in Bestlage hat BEOS von 1999 bis 2002 Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien für Flächen von durchschnittlich mehr als 150.000 qm pro Jahr erstellt und Projekte mit rund 72.000 qm BGF entwickelt und gebaut. Dazu zählen z. B. das Bürohaus Charlottenstraße 68, das Cubix am Alexanderplatz, das Gleisdreieck, die Potsdamer Str.58 und die denkmalgeschützte Halle 11 im Rheinauhafen Köln. Mit dem Ende des New-Economy-Booms und dem folgenden starken Rückgang der Büroflächennachfrage hat die BEOS ihr Geschäftsmodell der Projektentwicklung von Premium-Büroimmobilien in Bestlagen auf den Prüfstand gestellt. Es folgte eine intensive Auseinandersetzung mit der Volatilität von Marktsegmenten und Nutzungsarten, den Möglichkeiten der Risikodiversifikation im Einzelobjekt und zur Belastbarkeit von Immobilieninvestments. Eine der wesentlichen Erkenntnisse war, dass sich gemischt-genutzte Bestandsimmobilien in B-Lagen von A-Städten in Deutschland deutlich stabiler und robuster entwickeln als Premiumlagen. Während ein Großteil der Marktteilnehmer nach wie vor davon überzeugt ist, dass Spitzenobjekte in Bestlagen risikoärmer seien als Objekte in Nebenlagen, konzentriert sich BEOS nun auf den Erwerb von Objekten mit Aufwertungspotential zu Preisen deutlich unterhalb der Wiederherstellungskosten. 2002 Im Jahr 2002 hat die BEOS ihre Geschäftsstrategie folglich neu ausgerichtet und klassische Entwicklungen sowie Dienstleistungsaufträge aufgegeben, um sich fortan auf die Übernahme von Unternehmensimmobilien und den Erwerb von Bestandsobjekten mit einer flexiblen Mischung von Büro-, Produktions- und Lagerflächen in Berlin zu konzentrieren. In objektbezogener Partnerschaft mit einem internationalen Investor wurden 2003 mit den beiden Objekten Thiemannstraße und Colditzstraße 120.000 qm Gewerbefläche in den Bestand genommen, revitalisiert und neu vermietet. Dazu gehört auch das am 25. Oktober 2004 durch den Berliner Finanzsenator Thilo Sarrazin eröffnete neue Finanzamt in Berlin-Neukölln in der Thiemannstraße 1. BEOS hatte das Gebäude nach Sale-and-Leaseback in Rekordzeit revitalisiert und an das Finanzamt vermietet. 2004 Erwerb der Berliner Zentrale von Alcatel in der Colditzstraße als Sale-and-Leaseback. Innerhalb von 12 Monaten werden die Vollvermietung erreicht, die Nebenkosten um 35% gesenkt und eine bedeutende Fläche für die Ansiedlung des Hauptzollamtes revitalisiert. 2005 Umbenennung in BEOS GmbH, um der wachsenden Bedeutung und der Verschmelzung der Bereiche Projektentwicklung und Asset Management in der inzwischen auf 25 Mitarbeiter gewachsenen Gesellschaft Rechnung zu tragen. Im August 2005 erfolgte der Umzug in die Burgstraße 27 in Berlin-Mitte, ein denkmalgeschütztes Objekt mit einzigartigem Blick auf die Museumsinsel. In einem grossen offenen Raum setzt BEOS ein hierarchiefreies offenes Arbeitsplatzkonzept um. Im September 2005 akquiriert BEOS das „Böttcher-Portfolio“ in Hamburg Billbrook und übernimmt das Asset Management. Das Investitionsvolumen beträgt rund 90 Mio. €. Im Dezember 2005 übernimmt BEOS zwei Objekte in Süddeutschland, einen Forschungs- und Produktionsstandort von Siemens in Konstanz und ein Technologieobjekt in Ulm. |
2006 Eröffnung der ersten Niederlassung in der Speicherstadt Hamburg und Erweiterung der Aktivitäten auf einen bundesweiten Bestand gewerblicher Immobilien in Berlin, Hamburg, Konstanz, Köln, Regensburg und Ulm sowie in Horgen in der Schweiz. Im Dezember 2006 erwirbt BEOS als Sale-and-Leaseback das Kodak-Areal in Stuttgart und das SwissCo-Areal in der Schweiz (Horgen im Kanton Zürich) und erhöht den Bestand an Mietflächen in eigener Verwaltung auf rund 650.000 qm. Zum Ende des Jahres 2006 erreicht BEOS im Bestand eine Vermietungsquote von 97% und veräußert ein Immobilienpaket im Wert von 350 Mio. € an einen institutionellen Investor aus dem Vereinigten Königreich. Das Asset Management und eine Reihe von Neubauentwicklungen auf Bestandsgrundstücken in Hamburg führt BEOS zunächst weiter. 2007 BEOS erhöht die Zahl der Mitarbeiter auf 35. Mit den bewährten Eigenkapitalpartnern plant BEOS für 2007 Investitionen im Segment Unternehmensimmobilien mit einem Volumen von über 350 Mio. €. Zu den ersten, überwiegend off-market erworbenen Objekten gehören vier weitgehend stabilisierte Immobilien in Berlin, ein Objekt in Hamburg und eine Liegenschaft in der Nähe von Karlsruhe mit rund 180.000 qm Mietfläche. Im August 2007 erwirbt BEOS erstmalig ein Entwicklungsobjekt in Brüssel, im November kommt mit dem Carlswerk ein großes Industrieareal mit rund 120.000 qm Nutzfläche in Köln hinzu. 2008 Mit drei weiteren Ankäufen zu Jahresbeginn in Berlin baut die BEOS ihren Bestand weiter aus. Zu den neu erworbenen Objekten zählte auch ein Standort für die Berliner Inventux Technologies AG, für die BEOS das ehemalige Werk von Bombardier revitalisiert. Mit Ende des ersten Quartals scheidet Dr. Job von Nell in freundschaftlichem Einvernehmen als Gesellschafter und Geschäftsführer der BEOS aus. Während die Unsicherheit am Kapital- und Immobilienmarkt andauert, setzt die BEOS ihren Kurs unbeirrt fort und erwirbt eine Immobilie in Berlin und drei Objekte im Rhein-Main-Gebiet, jeweils in off-market Transaktionen. Dazu zählen die Alte Waggonfabrik in Mainz, der Nordpark in Alzenau und der Campus Oberhafen in Frankfurt. Das von BEOS verwaltete Portfolio wächst damit wieder auf über 650.000 qm Gewerbefläche an. Die neuen Zukäufe bilden auch die Basis für die Eröffnung eines eigenen Büros in Frankfurt, das die umfangreichen Repositionierungsaufgaben vor Ort übernimmt. 2009 In allen Objekten zeigt sich eine starke Entwicklungs- und Vermietungsaktivität, mit der die Repositionierung einiger Projekte abgeschlossen werden konnte. Die Zahl der von BEOS als “stabilisiert” bezeichneten Objekte steigt auf 10 an. Diese zeichnen sich durch einen Vermietungsstand von mehr als 90%, einen attraktiven Nutzungs- und Branchenmix im Objekt, lange durchschnittliche Restlaufzeiten der Mietverträge sowie durch abgeschlossene Modernisierungsinvestitionen aus, die zu signifikant niedrigen Betriebs- und Nebenkosten führen. Auf dem 2009er Teammeeting der BEOS in Frankfurt beschäftigen wir uns intensiv mit Wettbewerbsanalyse, strategischen Entwicklungsmöglichkeiten und der Nachhaltigkeit von Unternehmensimmobilien. Von der ökonomischen Nachhaltigkeit bereits lange überzeugt, erkennen wir auch die ökologische Gesamtenergiebilanz von typischen Bestandsimmobilien selbst gegenüber zertifizierten Neubauten als deutlich überlegen. Auch energetisch erscheint es geboten, die vor über 100 Jahren mit großem Energieaufwand gebrannten und in einer Wandstärke von 50 cm gemauerten Ziegel eines Werksgebäudes nicht durch Wellblechhallen zu ersetzen, sondern für moderne Nutzungen zu ertüchtigen. Wenn 50% des Müllaufkommens Bauschutt sind und 40% des Primärenergieverbrauchs auf die Bauindustrie entfallen, dann wird auch die Revitalisierung von als schwierig geltenden Gewerbeobjekten zunehmend sinnvoll. Mit einem führenden Contractor entwickelt BEOS Modelle für die energetische Sanierung von vermieteten Bestandsobjekten und setzt diese z. B. auf dem Kodak-Areal in Stuttgart erfolgreich um. Die Krise breitet sich auch im Jahr 2009 weiter aus und wirkte sich zunehmend auf die Geschäftsentwicklung von Unternehmen aus. Während sich dies in einigen Branchen, beispielsweise bei den Autozulieferern, besonders stark bemerkbar macht, können Unternehmen in einigen anderen Branchen sogar von der Entwicklung profitieren, etwa im Bereich Aus- und Fortbildung oder in der Sicherheitstechnologie. Unser Bestand ist aufgrund der sehr gleichmäßigen Branchenverteilung nur wenig von den Auswirkungen der Krise tangiert. Im Gegenteil: An den Standorten Rhein-Main, Mainz, Stuttgart, Berlin und Köln wurden auf Basis erheblicher Investitionen in den nutzerspezifischen Mieterausbau trotz der allgemeinen Wirtschaftskrise sehr gute Vermietungsergebnisse erzielt. So konnten allein im Kölner Carlswerk von unserem Team vor Ort bis Oktober rd. 15.000 qm Gewerbefläche vermietet werden, der Gesamtmarkt in Köln erreichte bis dahin nur Umsätze von 140.000 qm. Ende 2009 kündigt BEOS die Auflegung eines Spezialfonds nach Investmentgesetz an, um institutionellen Investoren einen Zugang zu ertragsstarken Unternehmensimmobilien in Deutschland mit robustem Risikoprofil zu ermöglichen. 2010 BEOS startet in das neue Jahrzehnt mit einem neuen, dynamischen und sehr breiten Internetauftritt, um den aktuellen Informationsbedürfnissen von Investoren, Finanzierern, Mietern und Mietinteressenten (noch) besser gerecht zu werden. Während viele Immobilienprofessionals Blogs, Twitter und Facebook nur aus der Zeitung kennen, arbeiten wir - und unsere Nutzer - bereits damit. |
