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Der Asset Manager - Ein Berufsbild als Baustelle
Der Asset Manager - Ein Berufsbild als Baustelle
Mit welchen Problemen sehen sich Asset Manager derzeit konfrontiert? Asset Manager sollen durch Mietmanagement, Kostenoptimierung und bauliche Maßnahmen die Performance ihrer Immobilien verbessern. Immer häufiger jedoch können sie die Erwartungen nicht erfüllen. Hintergrund ist: In der Praxis betreut ein Asset Manager regelmäßig bis zu 20 Objekte mit bis zu 100 Mietern. Bei einem derartigen Umfang kann er nur noch reagieren. Für aktives Handeln wie die Optimierung der Objekte und die Umsetzung von Portfoliostrategien bleibt ihm nicht mehr genügend Zeit. Verschärft wird das Problem durch den derzeit wachsenden Vermietungsaufwand. Benötigte ein Asset Manager vor einem Jahr noch durchschnittlich einen Monat, um eine Bürofläche zu vermieten, so kann es heute mitunter sechs Monate dauern, bis er einen Interessenten gefunden und zur Unterschrift gebracht hat. Leerstandskosten und ungeplante Zugeständnisse an Mieter und Kaufinteressenten erzeugen zudem einen hohen Kostendruck. Bei sinkenden Objektwerten kürzen Banken zusätzlich noch die Darlehen für Mieterausbau und Revitalisierungen. Das führt letztlich dazu, dass die Objekte nicht mehr weiter entwickelt werden. Die derzeitige Situation am Büroimmobilienmarkt zeigt deutlich, dass Asset-Management kein Massengeschäft ist, bei dem ein externer Dienstleister nur Zahlungsströme modellieren und Berichte zu verfassen braucht. Heute müssen die Arbeit an der Immobilie und die Nähe zum Nutzer wieder im Vordergrund stehen. Schließlich sind es die Mieter, die über den Erfolg eines Investments entscheiden. Dabei kommt es zunächst darauf an, ihre Flächenbedürfnisse zu erfragen und auf die Anforderungen adäquat zu reagieren. Beispielsweise sollte einem Mieter, der in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und der bereits Personal entlassen hat, die Möglichkeit gegeben werden, nicht mehr benötigte Flächen in Zusammenarbeit mit dem Vermieter flexibel zu vermarkten. Schließlich ist es besser, auf einen Teil der Mieteinkünfte zu verzichten, als einen Mieter gänzlich zu verlieren. Die Restrukturierung in der Mieterschaft und die damit verbundene Flächenneuordnung ist eine Aufgabe, auf die viele Asset Manager personell und finanziell nicht vorbereitet sind. Eine gute Ausgangslage hat hier nur derjenige, der seit Jahren durch Marketingmaßnahmen, Direktkontakte und Refurbishments in die langfristige Mieterbindung investiert hat. |
Überdies ist es erforderlich, die aktiven nutzerorientierten Arbeiten von den passiven verwaltenden Tätigkeiten zu trennen. Die heute etwas ausufernden Anforderungen an das monatliche Reporting dürfen nicht verhindern, dass der Asset Manager draußen im Objekt und bei den Kunden sein muss. Überdies ist auch das Berichtswesen reformbedürftig. Allzu häufig landen die langen Tabellenwerke ungelesen in den Schubladen der Investoren. Wichtiger erscheinen daher funktionale Managementreports, die auf die Zukunft gerichtet Auskunft über die Liquidiätsentwicklung, Mittelbedarf, geplante Marketingaktionen, und Strategien zur Realisierung von Standort- und Nutzungspotentialen geben. Um allerdings mit Eigentümern und Mietern wirklich auf Augenhöhe verhandeln und ein aktives Portfoliomanagement betreiben zu können, benötigen Asset Manager umfangreiche Kompetenzen und weitgehende Objektzuständigkeiten sowie eine fundierte interdisziplinäre Ausbildung, die auch die Bausteine der Projektentwicklung einschließt. Hierzu bietet die IREBS Immobilienakademie ein entsprechendes Intensivstudium Real Estate Asset Management an. Darüber hinaus muss auch die Kostenseite im Blick behalten werden. Zwar haben gefallene Energiepreise das Problem etwas entschärft, doch werden die Betriebskosten vor dem Hintergrund der gesetzgeberseitigen Maßnahmen zur Energieeinsparung ein Top Thema für die Vermietung. Auch für Bestandsbauten schlägt nun die Stunde des Green-Asset-Managements. Schon jetzt sollte die energetische Optimierung Teil jeder langfristigen Objektstrategie sein. BEOS 29.09.2009 |
