Initiative Unternehmensimmobilien: Wachstum und Stagnation sind auch eine Frage der Produktverfügbarkeit

Die Corona-Pandemie hat sich auch auf den Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien ausgewirkt: Die zweite Jahreshälfte 2020 ist mit einem Transaktionsvolumen von knapp 900 Millionen Euro hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Ein Grund dafür lag darin, dass Investoren vor allem im Frühling und Sommer eher zögerlich agierten – wie es auch bei anderen gewerblichen Assetklassen der Fall war. Dies zeigt der aktuelle Halbjahresbericht 2020 der Initiative Unternehmensimmobilien.

Erst nach einer Orientierungsphase nahmen gegen Ende des Sommers die Marktaktivitäten wieder an Fahrt auf. Die positiven Effekte dieses Aufschwungs fanden im vergangenen Jahr jedoch keine Berücksichtigung mehr und werden sich auf bundesweiter Ebene voraussichtlich erst im ersten Halbjahr 2021 auf die Ergebnisse niederschlagen. Unabhängig von der Assetklasse gilt auch der Investmentstandort Deutschland weiterhin als sicherer Hafen für institutionelle Anleger aus aller Welt, wie auch die Investors‘ Intentions Survey von CBRE vor einiger Zeit zeigte.

Beim Blick auf die einzelnen Regionen sind jedoch Unterschiede erkennbar: Die Metropolregionen Berlin, Hamburg und Stuttgart verzeichneten teilweise deutliche Zuwächse – die Hauptstadt inklusive Umland sogar in Höhe von 129 Millionen Euro. In München und Umgebung wurde erstmals im Berichtszeitraum keine Transaktion erfasst. Das zeigt ganz deutlich: Corona ist nur einer der Faktoren für die moderaten Ergebnisse. Mindestens genauso relevant ist der inzwischen enorme Produktmangel. Insbesondere München gehört zu denjenigen Standorten, an denen viele Unternehmensimmobilien zuletzt besonders stark von Investoren und Mietern nachgefragt waren.

Hoher Anteil an Einzeltransaktionen

Dem Marktbericht zufolge haben sich auch die Käufer- und Verkäufergruppen gewandelt. Projektentwickler, die zuvor eher verkäuferseitig tätig waren, sind inzwischen mit einem Transaktionsvolumen von 253 Millionen Euro zur wichtigsten Käufergruppe avanciert. Auch das ist ein Indikator dafür, dass in den kommenden Jahren wieder mehr Verkäufe stattfinden werden, da tendenziell nicht alle Immobilien langfristig im Eigenbestand aller Entwickler bleiben werden.

Auch die Spezialfonds waren als Käufer aktiv: Sie rangieren mit 184 Millionen Euro auf Platz zwei, weisen allerdings gleichzeitig ein sehr hohes Verkaufsvolumen von 352 Millionen Euro auf. Dies unterstreicht, dass weiterhin ein hohes institutionelles Interesse an der Anlageklasse Unternehmensimmobilien besteht. Indes fehlt es an Möglichkeiten, großformatige Portfoliokäufe zu tätigen: Mit knapp 90 Prozent dominieren Einzeltransaktionen den Markt.

Keine Trendwende im Vermietungsmarkt

Bei den Fertigstellungen blieb das noch vor Beginn der Corona-Pandemie prognostizierte Rekordjahr zwar aus. Dennoch wurde mit insgesamt 1,6 Millionen Quadratmeter fertiggestellter Fläche ein auf Jahressicht solides Ergebnis erzielt. Das zweite Halbjahr war indes vor allem dadurch geprägt, dass Produktions- und Lagerimmobilien fertiggestellt wurden.

Ganz anders sieht die Lage aus, wenn man auf einzelne Regionen blickt. Erfreulich entwickelt hat sich vor allem die Region Süd. Hier konnten neue Verträge abgeschlossen werden, die durch viel verarbeitendes Gewerbe charakterisiert ist. Mit rund 71.000 Quadratmeter vermieteter Fläche wurde das Halbjahr sehr positiv abgeschlossen, was sich auf das Ergebnis auswirkte: Es lag etwa 41 Prozent höher als im langjährigen Jahresmittel.

„Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist von Mieterseite weiterhin hoch – nicht nur in Süddeutschland. Durch die begrenzten Fertigstellungszahlen verstärkt sich sogar die Konkurrenz um die begehrtesten Flächen“, betont Holger Matheis, Vorstandssprecher der BEOS AG. „Deshalb können Investoren weiterhin mit sehr stabilen Mieteinnahmen rechnen.“

Wie schon in den Jahren zuvor dominierten die Gewerbeparks verglichen mit den anderen Sub-Kategorien der Unternehmensimmobilie mit einem Flächenumsatz von 227.000 Quadratmetern. Dies hat zum Nebeneffekt, dass immer neue Mieterprofile in Gewerbeparks hinzukommen und somit die Branchendurchmischung weiter fortschreitet.