Was ist eine Core-Immobilie?
Erschreckende 96% der Quadratmeter in den Portfolios der deutschen Investoren sind NICHT den Core-Märkten zuzurechnen. Diese Feststellung von BulwienGesa lässt aufhorchen. Denn scheinbar alle Investoren wollen nach eigenem Bekunden „nur noch Core-Investments“ machen. Wenn aber nur 4% der Flächen in den Portfolios „Core“ sind, dann lässt dies nur den Schluss zu, dass die Institutionellen bisher offenbar keine geeigneten Objekte finden konnten oder, dass es keine „Core-Objekte“ gibt.
BEOS sieht die Dinge anders:
Aus Investorensicht sollten Core-Immobilien ökonomisch nachhaltig und risikoarm sein, d.h. sie sollen über lange Zeiträume stetige Mietüberschüsse erwirtschaften und sich als wertstabil erweisen. Doch unseres Erachtens entscheiden nicht die Investoren darüber, ob eine Immobilie „Core“ ist, sondern der Mieter. Diese Erkenntnis ist banal, aber folgenreich: Wenn der Nutzer keine Miete zahlt, hat der Investor keine Rendite. Der Nutzer legt fest, ob er auszieht, weil ihm das Objekt nicht mehr gefällt, es zu teuer ist, seine Firma sich verändert hat, es bessere Alternativen gibt oder er einfach eine andere Lage bevorzugt.
Hinzu kommt: Die Wettbewerbsfähigkeit eines Objektes zeigt sich nicht in der Erstvermietung, sondern in der Nachvermietung. Dann muss sich das Objekt immer wieder mit neueren Immobilien im Wettbewerb behaupten. Rechnet man mit einer Lebensdauer von 80 Jahren, dann erfolgt diese Nagelprobe sicherlich 8 bis 10 mal, in Zukunft wahrscheinlich öfter, da die Mobilität der Mieter deutlich anzieht.
Die hundertfach gehörte Aussage „Das Objekt ist zwar teuer, aber das bekomme ich immer wieder vermietet“ ist häufig falsch. Angesichts des schnellen Wandels der Nutzerbedürfnisse und des hohen Wettbewerbsdrucks im Neubausegment entpuppen sich die sog. Spitzenobjekte nach einigen Jahren auch in der Bewirtschaftung und den Revitalisierungserfordernissen als nur teuer.
Das bedeutet, dass der Investor also vom Nutzer abhängig ist und nicht vom Markt oder von dem Verhalten anderer Investoren. Dies widerspricht offenbar dem eingeübten Verhalten der meisten Investoren, die eher von oben auf die Märkte schauen, in denen sie aktiv werden wollen und eher das tun, was andere schon ausprobiert haben. Da es kaum neue und belastbare Geschäftsmodelle gibt, setzten viele Investoren und ihre Asset Manager in der Vergangenheit auf Bewährtes. In der Hoffnung, dass die Immobilien schon „in ihren Wert hineinwachsen“ würden, kauften sie teuer Objekte ein. Zum Zeitpunkt des Erwerbs kann man damit auch glänzen und mangels Datenbasis auch schwer das Gegenteil beweisen. Aber wir kennen heute alle die Spitzenobjekte aus den 90er Jahren, die anfänglich gut vermietet waren und als Bestinvestment galten, sich inzwischen aber bei Vermietung und Verkauf sehr schwer tun.
„Core“ für BEOS heißt:
1. Nicht nur auf einen Mieter verlassen: Multi-Tenant-Objekte kaufen oder schaffen
2. Nicht nur auf eine Nutzung setzen: Nutzungsmix im Objekt bevorzugen, nicht nur im Portfolio
3. Nicht nur auf wenige Nutzerbranchen setzen (z.B. Finanzdienstleister, Berater, Anwälte): eine breite Diversifikation der Nutzerherkunft (etwa auch aus dem Mittelstand) fördern
4. Nicht nur auf 1A-Lagen setzen (die Preise dort sind häufig zu teuer, da überwiegend nachfragegetrieben): Balance von Lage, Mietniveau und Nutzungsstruktur erzeugen
5. Nicht nur auf teure Neubauten setzen: bewährte Bestandsobjekte kaufen
6. Nicht nur auf die anfängliche Rendite setzen: Anlagen an der Substanz und den Wiederherstellungskosten messen (Sicherheitsmarge kalkulieren)
7. Nicht auf dem Zyklus reiten und auf steigende Mieten hoffen: mit schwachen Märkten kalkulieren
8. Nicht nur auf bequemes Management setzen: aktives eigenes Asset Management mit intensiver Betreuung der Nutzer vor Ort und auf Augenhöhe einrichten.
Diese Anlagestrategie halten wir für nachhaltig und risikoarm und damit für „Core“. Sie hat zusätzlich den Vorteil, dass sie von nur wenigen Investoren verfolgt wird. Auf den ausgetretenen Pfaden des Immobilienmarktes besteht nämlich ein deutlicher Nachfrageüberhang: Offenbar zahlen die meisten Investoren lieber einen Kaufpreis von 4.800 € pro Quadratmeter (20 € Miete mal 12 mal 20-fach) und haben 4-5% Anfangsrendite, als nur 1.000 € pro Quadratmeter (7 € Miete mal 12 mal 12-fach) bei 7 bis 8% Anfangsrendite.
Unsere Anlagestrategie beruht auf dem Ansatz des „Value Investing“. Dies hat nichts mit dem im Immobilienbereich bekannten und etwas unklaren „value-add“-Segment zu tun, sondern vielmehr mit dem wertbasierten Investieren, dass auf die fundamentalen und nachhaltig verteidigungsfähigen Eigenschaften der Immobilie setzt. Die Prinzipien des Value Investing wurden schon früh von Ben Graham entwickelt. 1934 veröffentlichte er gemeinsam mit David Dodd das Buch Security Analysis, welches Warren Buffett, bekanntester Vertreter dieser Anlagestrategie, bis heute als sein wichtigstes Buch bezeichnet.
Mit freundlicher Empfehlung
Stephan Bone-Winkel