BEOS WEITER DENKEN IMPULS #15 / 16.04.2015

Am Markt vorbei gebaut - Mieter wollen keine Standardflächen mehr.

Motorisierung, Farbe, Innenausstattung und Technik – wer einen Neuwagen kauft, hat häufig hunderte von Möglichkeiten, sein Traumauto zu konfigurieren. Nicht weniger beachtlich sind beispielsweise auch die Optionen von Smartphone-Besitzern, ihr Mobiltelefon individuell zu gestalten, sei es durch über eine Million verfügbarer Apps oder äußerlich durch Accessoires verschiedenster Art. Die Hersteller, gleich welcher Branche, bedienen das Bedürfnis ihrer Kunden nach Individualität nur allzu gern. Die Immobilienbranche allerdings zeigt sich nahezu bewundernswert resistent gegenüber den immer spezifischeren Nutzerwünschen in einer Gesellschaft, die von einer zunehmenden Individualisierung geprägt ist. Gebaut wird weiter nach Schema F. Für Individualität bleibt bei all dem zementierten Standard kaum Platz. Man könnte auch sagen: Es fehlt der Fokus auf unseren Kunden, den Mieter.

Immobilien-Standardprodukte entstehen, wohin man schaut – ganz gleich ob im Wohn-, Büro- oder Einzelhandelssegment. Statt die differenzierten Nutzeransprüche widerzuspiegeln, handelt es sich hierbei lediglich um Hüllen, die dem Nutzer vorgesetzt werden. Die Möglichkeiten, diese auszugestalten, werden unter anderem durch die geltenden Bauvorschriften sowie Geschosshöhen, Raumtiefen, Flächenzuschnitte und die technische Ausstattung der Flächen begrenzt – all das ist standardisiert und wird selten variiert.

Es mag nur eine Begrifflichkeit sein, aber wer Büroflächen entwickelt, denkt nicht zwingend an die dort entstehenden „Arbeitsplätze“. Doch genau das ist heute gefragt: lebendige Arbeitsplätze, die als Orte sozialer Kommunikation begriffen werden und nicht als Räume des stillen vor sich Hinarbeitens in einer kleinen, abgegrenzten Zelle. Wird dieser Gedanke bei der Gebäudeentwicklung konsequent weitergedacht, entstehen fast zwangsläufig individuellere Immobilien beziehungsweise Flächen – weg von „Legebatterien“ mit langen, schlecht beleuchteten Gängen und hin zu aufgelockerten Raumarrangements.

 Übrigens sollte sich das keineswegs nur auf die einzelnen Objekte beschränken. Ein Plus an Individualität muss weit über die Gebäudemauern hinausgehen und im gesamten Quartier Niederschlag finden. Mit anderen Worten: Die „Büro-, Banken- oder Anwaltsghettos“ werden in Zukunft nicht mehr funktionieren – schlichtweg, weil der tägliche Kontakt mit seinesgleichen nicht in dem Maße inspiriert, wie es eine bunte Mischung an unterschiedlichen Branchen und Menschen mit verschiedenen Fähigkeiten vermag. Eine solche Durchmischung von Quartieren durch Mieter unterschiedlicher Branchen und durch verschiedene Nutzungen von Büros über Produktion bis hin zu Freizeitangeboten ist folglich nachhaltiger. Berlin ist hierfür ein Paradebeispiel. Hier gibt es weniger die reinen Bürobezirke wie etwa in Frankfurt am Main, dafür aber viele gewachsene, durchmischte Lagen. Genau das macht die Attraktivität Berlins aus und zieht die Menschen und Unternehmen an.

Dem Wunsch nach Individualisierung, der gleichsam ein Wunsch nach sozialer Interaktion mit dem Umfeld ist, werden vonseiten der Eigentümer und Entwickler immer wieder die Argumente der höheren Kosten und der gefährdeten Anschlussvermietung entgegengesetzt. Doch damit macht es sich die Branche zu leicht. Mag sein, dass der Gestaltung von Immobilien dort Grenzen gesetzt sind, wo die Nachvermietung ernsthaft gefährdet ist. Doch das sollte nicht als Freifahrtschein genutzt werden, um beliebige – im Sinne austauschbarer – Immobilienprodukte zu schaffen. Wer sich durch 0-8-15-Flächen alle Möglichkeiten offen hält, ist nicht zwingend flexibler – vielmehr will er sich häufig nicht entscheiden. Dass Individualität in unserer Branche immer noch vernachlässigt wird, ist außerdem der Tatsache geschuldet, dass der Mieter nach wie vor das „unbekannte Wesen“ ist. Zwar werden immer wieder Untersuchungen angestellt, wie der Mensch gemeinhin arbeiten, wohnen, einkaufen will. Doch die Erkenntnisse daraus werden von der Immobilienwirtschaft zumeist ignoriert.

Beispiel Bürosegment: Die Mieter sind hier in der Regel stark atomisiert – das macht den einzelnen schwer als „den Mieter“ greifbar. Die Anforderungen sind heterogen. Oder aus Sicht des Asset Managers: anstrengend. Lediglich in Zeiten, in denen der Markt mit hohen Leerstandsraten und Vermietungsproblemen zu kämpfen hat, wächst das Bewusstsein dafür, wie wichtig es ist, sich für den Mieter zu interessieren. In besseren Phasen verliert sich diese Einstellung oftmals schnell wieder. Dann steht statt des Mieters wieder der Investor im Mittelpunkt der Bemühungen. Dabei wäre es gerade im wohlverstandenen Sinne der Eigentümer, wenn der Asset Manager vor allem zum Dienstleister für den Mieter wird und dessen Anforderungen an zeitgemäße und produktive Arbeitsplätze bedient.

Mit freundlicher Empfehlung

Dr. Stephan Bone-Winkel