BEOS WEITER DENKEN IMPULS #17 / 05.12.2016

Eigengenutztes Immobilieneigentum – Betonklotz am Aktienkurs?

Die deutsche Wirtschaft gilt weltweit als besonders fortschrittlich. Doch was Unternehmensimmobilien betrifft, sind die Deutschen konservativ – und verschenken damit Potenzial. Mehr als zwei Drittel aller von Nicht-Immobilienunternehmen genutzten Liegenschaften befinden sich im Eigentum der jeweiligen Gesellschaft. Vielen Finanzvorständen scheint dabei noch unbekannt zu sein, dass Immobilien nicht in die Investmentphilosophie vieler Großinvestoren passen. An den Börsen werden diejenigen Unternehmen höher bewertet, die sich auf klar abgegrenzte Bereiche fokussieren. Immobilien betrachten Anleger als Investitionsrisiko. Dass Immobilienbesitz den Kurswert börsennotierter Unternehmen verschlechtert, hat vier zentrale Gründe.

Der nächstliegende Grund ist die Bewertung der Immobilien. In den Bilanzen tauchen sie durchweg zu Anschaffungskosten auf. Doch der Wert einer Immobilie ändert sich mit ihrem Zustand und der Nachfrage in Bezug auf ihre Lage und ihren Typ. Der tatsächliche Wert ergibt sich erst beim Verkauf. Um an dieser Stelle nicht von Verlusten überrascht zu werden, preisen die Aktionäre von Anfang an dieses Wertrisiko in Form eines Bewertungsabschlags ein.

Zweitens wissen Anleger, dass jedes Unternehmen die höchsten Renditen dort erwirtschaftet, wo dessen Hauptkompetenzen liegen. Jeder Euro, der nicht ins Kerngeschäft investiert wird, schmälert letzten Endes den möglichen Unternehmensgewinn. Immobilien sind häufig das größte einzelne Asset eines Unternehmens. Viele verlassen sich darauf, dass die stillen Reserven, die aus einer bilanziellen Unterbewertung resultieren können, ihnen finanziellen Spielraum ermöglichen. Das Kapital, das in ihnen gebunden ist, kann und sollte jedoch gewinnbringender eingesetzt werden.

Benötigt das Unternehmen dann liquide Mittel, sind Immobilien nicht so hilfreich wie erhofft. Womit wir beim dritten Grund sind. Denn Immobilien sind vergleichsweise schwer monetarisierbar, insbesondere wenn sie in jahrelanger Nutzung auf die Bedürfnisse eines Unternehmens zugeschnitten und damit wenig flexibel sind. In Abhängigkeit von Zyklen, auf die das Unternehmen wenig Einfluss hat, kann der Verkauf zudem erhebliche Preisabschläge mit sich bringen. Gerade in Krisenzeiten ist das selbst genutzte Objekt womöglich nicht mehr marktgängig. Doch selbst wenn alles andere gut läuft, führt ein überhasteter Verkauf zu Abschlägen beim Verkaufspreis. Die vermeintlichen stillen Reserven werden so plötzlich zu stillen Lasten.

Solange ein Unternehmen seine eigengenutzten Immobilien im Eigentum hält, muss es sie außerdem selbst bewirtschaften und alle damit verbundenen Risiken tragen – was sich ebenfalls negativ auf den Kurs des Unternehmens auswirkt. Für eine lange Nutzungsdauer der Liegenschaften sind umsichtiges Management und konstante Instandhaltung nötig; mit allen laufenden Kosten und Folgeinvestitionen, die dadurch anfallen. Ändern sich die Flächenanforderungen, beispielsweise durch eine Ausweitung oder Verkleinerung der Produktion oder durch technische Aufrüstung, muss das Unternehmen entweder in substanzielle Umbaumaßnahmen investieren, oder seine Immobilien bleiben ineffizient genutzt und verhindern möglicherweise ein gesundes Unternehmenswachstum.

 

Den Zeitpunkt der Veräußerung selbst wählen

Werden die Immobilien aus eigenem Antrieb zu einem günstigen Zeitpunkt verkauft und zurückgemietet, transformieren sich die genannten Nachteile in Chancen. Insbesondere im Zuge von Umstrukturierungs- und Turnaround-Situationen lohnt sich eine frühzeitige Monetarisierung des absehbar betroffenen Immobilieneigentums. Wenn Unternehmen beispielsweise wissen, dass sie gewisse Geschäftslinien mittelfristig aufgeben wollen, sollten sie mit den zugehörigen Immobilien rechtzeitig an den Markt gehen

Der Erlös aus dem Verkauf kann dem Kerngeschäft zugeführt werden, wo er unmittelbar zum Unternehmenserfolg beiträgt. Auch der Erwerb eigener Aktien kann empfehlenswert sein – so steigen der Börsenkurs und erhöht sich die mögliche Dividende. Flexible Vertragsstrukturen mit Mietoptionen und Sonderkündigungsrechten führen zu einer effizienten Flächennutzung. Wenn sich das Unternehmen und seine Bedürfnisse ändern, kann es schnell und flexibel darauf reagieren. Schnelles Wachstum erhält durch optionierte Flächen Raum. Wird weniger Fläche benötigt, gibt das Unternehmen Teilflächen an den Vermieter zurück. Leerstände fallen nicht mehr in seine Verantwortung. Durch diese sehr flexiblen und individuellen mietvertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten liefert sich ein Unternehmen gerade nicht der oft befürchteten Willkür eines Vermieters aus, sondern stellt sich einen langfristigen Partner zur Seite.

Durch eine Veräußerung werden zudem finanzielle und personelle Ressourcen frei, die in der Verwaltung der Immobilien gebunden waren. So gewinnt das Unternehmen zusätzlichen Spielraum, der dem Kerngeschäft zugutekommt. Ein professioneller Vermieter kann dank seines spezialisierten Personals und immobilienspezifischen Fachwissens die Liegenschaften ohnehin meist effizienter und kostengünstiger verwalten.

Beispiele für gute Erfahrungen mit dieser Vorgehensweise gibt es viele. Eines der spektakuläreren war der Fall General Electric (GE): Im Jahr 2015 verkaufte das Unternehmen seine Immobiliensparte, um sich stärker auf sein Kerngeschäft zu fokussieren und seine Risiko-Position zu verbessern. Den Zeitpunkt wählte es im Hinblick auf die guten Marktbedingungen. Am 10. April verkündete GE den Verkauf an Blackstone offiziell in einer Pressemitteilung. Bis zum Ende des Börsentages war der GE-Kurs im Vergleich zum 8. April, unmittelbar bevor erste Gerüchte über den Verkauf aufkamen, um 14 Prozent gestiegen, das Trading-Volumen um mehr als 1.000 Prozent (von gut 22 Millionen US-Dollar auf über 350 Millionen US-Dollar). Dass das kein Ausreißer, sondern eine nachhaltige Wirkung des Verkaufs war, zeigt sich im langfristigen Vergleich mit der Benchmark Dow Jones Industrial Average. Der Abstand zum Markt, den die GE-Aktie durch die Ankündigung erreichte, blieb über das ganze folgende Jahr.

 

Wann, wenn nicht jetzt?

Das Marktumfeld für die Monetarisierung von betrieblichen Immobilien ist aktuell nahezu ideal. Die niedrigen Realzinsen bieten ein historisch günstiges Finanzierungsumfeld. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilieninvestments groß, sodass die Immobilienwerte kontinuierlich steigen. Dadurch können die Unternehmen, die sich in Ruhe nach einem Käufer umsehen, für ihre Liegenschaften maximale Preise erzielen. Auch das Interesse an Unternehmensimmobilien steigt seit einigen Jahren, das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse verzeichnet zweistellige Wachstumsraten. Die Branche professionalisiert sich zunehmend. Deshalb ist jetzt der beste Zeitpunkt, auf die Suche nach einem vertrauenswürdigen und verlässlichen Partner zu gehen, mit dem sich das Potenzial in Unternehmensimmobilien heben lässt.

Mit freundlicher Empfehlung

Dr. Karim Rochdi
CORPORATE SOLUTIONS