BEOS WEITER DENKEN IMPULS #21 / 04.09.2018

Dumme Gebäude sind smarte Investments

„Die Nachfrage nach intelligenten Technologien in Gebäuden wächst." Aussagen wie diese lassen den Eindruck entstehen, dass Immobilien ein umso lohnenderes Investment sind, je mehr intelligente Haustechnik in den Gebäuden verbaut ist. Dabei ist das Gegenteil der Fall.

Mit Blick auf die produzierende Wirtschaft sagte der legendäre VC-Investor Marc Andreessen: „Software eats the world" – das gilt heute und zukünftig auch für die Gebäudewirtschaft. Immer mehr Funktionen werden durch virtuelle Lösungen ersetzt: Akten wandern in digitale Archive, IT-Strukturen werden in der Cloud abgebildet, Doppelböden werden überflüssig durch WLAN, selbst viele Trennwandsysteme werden abgelöst durch flexible Möblierungssysteme. So dominieren heute offene Strukturen, Büros werden zu Orten für Interaktion und Kollaboration. Viele klassische Funktionen von Immobilien werden damit obsolet. Und ehemals getrennte Nutzungen von Flächen wachsen zusammen und treten in Wechselwirkung.

Zweifelsohne wünschen sich immer mehr Unternehmen innovative Konzepte auf ihren Flächen, seien es Licht- und Belüftungssysteme oder eine digitale Zugangssteuerung. Das ist nicht nur ökonomisch und ökologisch motiviert, sondern auch ein wichtiger Faktor im Wettbewerb um qualifiziertes Personal. Doch Investoren und Projektentwickler sollten sich dadurch nicht täuschen lassen. Allzu oft wird Nachhaltigkeit mit Energieeffizienz verwechselt. Und es ist keineswegs nachhaltig, Technologien einzubauen, die zwar womöglich kurzfristig zu geringeren Energiekosten beitragen oder den Komfort der Nutzer steigern, die aber gleichzeitig einen hohen Wartungsaufwand mit sich bringen und aufgrund des rasanten technologischen Wandels schon nach kurzer Zeit nicht mehr den aktuellen Standards entsprechen.

Zwischenfazit I: Smarte Gebäudetechnologien altern schneller als die Gebäudesubstanz.

Das Credo von Eigentümern und Developern sollte es daher sein, so einfach wie möglich zu bauen und das Gebäude auf das Wesentliche zu reduzieren. Der Blick in die Vergangenheit zeigt: Gebäude aus der Zeit der ersten industriellen Revolution haben im Laufe ihrer Geschichte verschiedene Nutzungen beherbergt. Das liegt zum einen in der robusten Gebäudesubstanz begründet. Zum anderen sind die Flächen aufgrund ihrer – auch historisch bedingten – reduzierten Ausstattung nicht nur flexibel, sondern in besonderem Maße reversibel: Wo einst produziert und gelagert wurde, befinden sich heute Büroflächen, Studios, Labore oder auch Wohnungen.

Zwischenfazit II: Je einfacher und robuster die Gebäude, desto wandelbarer die Nutzungen. Geben Sie Ihren Architekten die Planungsanforderung mit, einen Land Rover Defender zu bauen und nicht einen Hybridwagen.

Auch die technischen Anforderungen an die Gebäude sinken, und zwar nicht nur mit Blick auf größere Anlagen. Entwickler sollten alles hinterfragen, was sie bisher als selbstverständlich betrachtet haben. Beispiel Stromleitungen: Nicht nur, weil industrielles Flair und Loftcharakter bei immer mehr Unternehmen gefragt sind, stellt sich die Frage, ob die Leitungen tatsächlich unter Putz verlegt werden müssen. Denkt man weiter, dann wird das Thema Elektromobilität wahrscheinlich auch die Stromverbraucher in Büros erfassen: Computer, Telefone und Lampen könnten bald komplett batteriebetrieben sein, so dass am Arbeitsplatz selbst kein Strom- oder zumindest kein 220-Volt-Anschluss mehr notwendig wäre.

Und statt aufwändige Klimatisierungstechnik hinter Glasfassaden zu verbauen, könnte die Wahl auch auf dicke Mauern, hohe Decken und natürliche Belüftung fallen. Denn für uns sind intelligente Gebäude vor allem solche, in denen Nutzer sich wohl fühlen, natürliches Licht an ihrem Arbeitsplatz haben und die Fenster öffnen können. Was möglich ist, zeigen die Architekten Baumschlager Eberle im österreichischen Lustenau: Sie haben ein Bürogebäude entwickelt, welches ganz ohne Heizung und Klimaanlage auskommt und dennoch ganzjährig Temperaturen zwischen 22 und 26 Grad hält.

Zwischenfazit III: Orientiert sich die Konfiguration der Gebäude an menschlichen Bedürfnissen wie Tageslicht, frischer Luft und offenen Kommunikationsstrukturen, entstehen produktivere Arbeitsplätze – nicht obwohl, sondern gerade weil die Flächen einfach sind.

Aus unserer Sicht sollten Entwickler bei der Schaffung oder Revitalisierung von Flächen auf das verzichten, was heute zwar technologisch möglich, in wenigen Jahren aber überholt ist oder bereits beim nächsten Mieterwechsel hinterfragt wird. Besser als eigene Hardwarelösungen zu entwickeln, ist der Rückgriff auf additive Softwarelösungen. So greifen Nutzer in Mietwagen zum Beispiel lieber auf die Karten in ihrem Smartphone zurück, als sich aufwändig mit der vom Hersteller verbauten proprietären Navigation zu beschäftigen. Analog werden viele Gebäudefunktionen zukünftig ganz selbstverständlich in eine universelle und intuitiv zu bedienende App integriert.

Die Konsequenz für Asset- und Property-Manager: Serviceleistungen, die passende Softwareangebote einschließen, sind wichtiger, als die Hardware im Gebäude zu ertüchtigen. Aus Investorensicht gilt: Ein einfaches und dadurch sowohl in der Herstellung als auch Instandhaltung kostengünstigeres Gebäude ist nachhaltiger als ein Gebäude, das mit allen technologischen Raffinessen ausgestattet ist. Als Eigentümer bzw. Vermieter ist daher Robustheit und Einfachheit das Gebot der Stunde, wenn – und das unterstellen wir – ein nachhaltiges Investment mit einer Nutzungsdauer von eher 100 statt 20 Jahren angestrebt wird.

Mit freundlicher Empfehlung

Dr. Stephan Bone-Winkel und Johannes Nöldeke